한국인이 미국 부동산에 투자할 때 가장 간과하기 쉬운 것이 세금 문제입니다. 비거주 외국인(Non-Resident Alien)이 미국 부동산을 매각하면 FIRPTA에 따라 매각 대금의 15%가 원천징수되며, 임대소득과 상속에도 별도의 세금 규정이 적용됩니다.
FIRPTA란?
FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act)는 외국인이 미국 부동산을 매각할 때 양도소득세를 확보하기 위해 매수인이 매각 대금의 일부를 IRS에 원천징수하여 납부하도록 하는 법입니다.
- 원천징수율: 매각 대금의 15% (일부 예외 있음)
- 적용 대상: 비거주 외국인, 외국 법인이 미국 부동산을 매각하는 경우
- 납부 의무자: 매수인(Buyer)이 원천징수하여 IRS에 납부
FIRPTA 원천징수 예외
- 매각 가격 $300,000 이하이고 매수인이 거주 목적으로 구매 시: 원천징수 면제
- 매각 가격 $300,001~$1,000,000이고 매수인이 거주 목적: 10%로 감소
- 원천징수 감면 신청(Withholding Certificate, 8288-B): 실제 양도차익이 원천징수액보다 적을 때
임대소득 과세
비거주 외국인의 미국 부동산 임대소득에는 두 가지 과세 방식이 있습니다:
방법 1: 총소득 과세 (기본)
임대 총수입의 30%를 원천징수. 경비 공제 불가.
방법 2: 순소득 과세 (IRC §871(d) 선택)
미국 사업과 “효과적으로 연결된 소득(ECI)”으로 선택하면 경비(모기지 이자, 재산세, 감가상각, 관리비 등)를 공제한 순소득에 대해 일반 세율 적용. 대부분의 경우 이 방법이 유리합니다.
상속세 문제
비거주 외국인이 미국 부동산을 소유한 채 사망하면:
- 면세 한도: $60,000 (미국 시민권자의 $13.61M과 극단적 차이)
- 세율: 면세 초과분에 최고 40%
- 대상: 미국 내 소재 부동산 전체
절세 전략
- LLC를 통한 보유: 외국인 1인 LLC는 세금상 무시(Disregarded Entity)되므로 FIRPTA 회피 불가. 다만 상속세 계획에 활용 가능
- 외국 법인을 통한 보유: FIRPTA 원천징수를 피할 수 있으나, 법인세와 지점이익세(Branch Profits Tax) 고려 필요
- 한미 조세조약 활용: 이중과세 방지, 세율 감면
- 적시 세금 신고: 원천징수액이 실제 세금보다 많으면 세금 신고를 통해 환급
자주 묻는 질문
Q. 한국에서 미국 부동산을 사면 한국에도 세금을 내야 하나요?
한국 세법상 거주자가 해외 부동산을 매각하면 한국에도 양도소득세를 신고해야 합니다. 다만, 한미 조세조약에 따라 미국에 납부한 세금을 한국 세금에서 공제받을 수 있어 이중과세는 방지됩니다.
Q. FIRPTA 원천징수된 돈을 돌려받을 수 있나요?
네. 실제 양도차익에 대한 세금이 원천징수액보다 적으면, 다음 해 미국 세금 신고(Form 1040-NR)를 통해 차액을 환급받을 수 있습니다. 매각 전에 Withholding Certificate(8288-B)를 신청하여 원천징수액을 미리 줄이는 방법도 있습니다.
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