파산을 신청하면 집을 잃게 된다고 생각하는 분이 많지만, 뉴욕주의 Homestead Exemption(주택 면제)을 활용하면 파산 절차에서도 주택을 보호할 수 있습니다. 면제 한도와 파산 Chapter 유형에 따라 주택 보호 전략이 달라집니다.
Homestead Exemption이란?
파산법상 채무자의 주거지(Primary Residence)에 대해 일정 금액의 에퀴티(Equity)를 채권자로부터 보호하는 제도입니다. 에퀴티란 주택 시장 가치에서 모기지 잔액을 뺀 금액입니다.
뉴욕주 Homestead Exemption 한도
| 지역 | 면제 한도 (2026년) |
|---|---|
| 뉴욕시 5개 Borough, Nassau, Suffolk, Rockland, Westchester, Putnam | $204,825 |
| Dutchess, Albany, Columbia, Orange, Saratoga, Ulster | $170,700 |
| 기타 뉴욕주 지역 | $102,400 |
부부 공동 소유 시 각각 면제 한도 적용 가능
Chapter 7에서의 주택 보호
- 에퀴티 ≤ 면제 한도: 주택 보호됨, 파산 관재인이 매각 불가
- 에퀴티 > 면제 한도: 관재인이 주택을 매각하여 초과분을 채권자에게 배분할 수 있음
- 모기지 연체: Chapter 7은 모기지 연체를 해결하지 못함 — 압류 위험 지속
에퀴티 계산 예시
퀸즈 소재 주택 시장가 $800,000, 모기지 잔액 $650,000인 경우:
- 에퀴티: $800,000 – $650,000 = $150,000
- 뉴욕시 면제 한도: $204,825
- 결과: 에퀴티($150,000) < 면제 한도($204,825) → 주택 보호됨
Chapter 13에서의 주택 보호
Chapter 13은 주택 보호에 더 강력한 도구입니다:
- 모기지 연체 해소: 3~5년 상환 계획으로 연체분 분할 상환
- 압류 중지: 신청 즉시 Automatic Stay로 압류 절차 정지
- 에퀴티 초과 시에도 보호: 에퀴티가 면제 한도를 초과하더라도 주택을 유지하면서 상환 계획으로 해결
주택 보호를 위한 사전 준비
- 정확한 에퀴티 산정: 최근 감정 평가 또는 시장 분석(CMA) 확보
- 면제 자격 확인: 주거지(Primary Residence)여야 함 — 투자용 부동산은 면제 불가
- 모기지 현황 확인: 연체 금액, 이자율, 남은 기간 파악
- 파산 유형 선택: 에퀴티, 소득, 연체 상황에 따라 Chapter 7 또는 13 결정
자주 묻는 질문
Q. 콘도나 Co-op도 Homestead Exemption이 적용되나요?
네. 콘도미니엄과 Co-op 아파트도 주거지(Primary Residence)이면 Homestead Exemption이 적용됩니다. Co-op의 경우 주식(Share)과 리스에 대한 에퀴티를 기준으로 산정합니다.
Q. 모기지를 연체 중인데 파산하면 집에서 바로 나가야 하나요?
아닙니다. 파산 신청 즉시 Automatic Stay가 발동되어 은행의 압류 절차가 중지됩니다. Chapter 13을 신청하면 연체분을 3~5년에 걸쳐 상환하면서 집에 계속 거주할 수 있습니다.
파산해도 집을 지킬 수 있습니다. 주택 보호와 파산 상담을 원하시면 조진동 변호사 사무실에 연락하세요.
전화: (718) 353-2699 | 이메일: jd@choattorneys.com
